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小型房产公司融资链:小贷公司为何身陷其中

三客优影视发布时间:2014-07-18   阅读量:1984  来源:本站

  重庆市渝北区两路镇龙盛街公交车站台背后,掩映在诸多商业门面旁有一个约1.8米宽的楼道,楼道口是玻璃门,门的左侧立了一块“重庆华伦房地产开发有限公司”的招牌;门的右侧,是该公司党支部的招牌。

  重庆华伦房地产开发有限公司(以下称重庆华伦)位于二楼。6月9日下午,一楼门前的几家店主告诉21世纪经济报道记者,最近2个月来,经常有债主前来讨债,有时候还把重庆华伦的大门都给封了。

  2个多月前,重庆华伦董事长刘志强因脑溢血意外离世,于是其债务问题开始暴露。一份重庆华伦5月28日的《会议纪要》显示,该公司已资不抵债,债务缺口为3亿元。但这一数字受到债权人普遍质疑。

  据多位债权人调查估算称,这家注册资本只有3500余万元的房地产公司,债务可能超过17亿元,其中8亿元来自银行,近7亿元来自小贷公司,另外还有诸多个人借贷。目前,已有多家债权人向法院申请查封该公司资产。

  记者从该公司获得一份书面材料核实上述数据中的来自小贷公司的部分,至少有13家小额贷款公司卷入重庆华伦债务风波,总额超过6亿元。

  重庆小贷公司的数量及融资规模位居全国之首。据重庆市金融办2014年5月发布的数据,截止到2014年2月末,重庆市累计批准筹建小贷公司243家。其中,正式办理业务的小贷公司共有221家,注册资金达453.57亿元。这些小贷公司已经累计发放中小微企业贷款2033.67亿元,个体工商户贷款1821.3亿元。

  目前,因为重庆华伦意外出事,这些身陷其中的小贷公司则陷入了行业性的反思:为何有这么多小贷公司同时给一家小型房地产公司发放了巨额贷款?当初为什么没有发现可能存在的风险?

  小公司大负债

  重庆华伦的工商档案显示,该公司注册资本为3563.95万元,只有2位自然人股东,分别是刘志强和其妻子陈矫,二者分别持股90%和10%。

  重庆华伦公司的前身是原“民盟重庆市中区委”旗下的重庆渝中物资经贸公司1994年发起设立的,注册资本为650万元,系集体企业。1998年5月,刘志强及其妻子陈矫从该公司几位原个人股东手中购买了重庆华伦的69.23%的股权,后逐渐控制全部股份。

  刘志强的简历显示,在1993年前,刘志强有长达12年的金融机构工作和学习经历。此后五年,他在一家名为重庆保丰实业有限公司任经理。在结束这段经历后,他就和妻子一同经营重庆华伦。工商注册档案显示,重庆华伦的注册资本曾一度增加到8000万元,但至2014年时,缩小为3563.95万元。

  在2010年前,重庆华伦在重庆市房地产市场是一家名不见经传的小公司,通过公开信息能查询到,这家公司当时只开发了一座单体楼,以及一个小规模住宅小区,分别是“花卉园大厦”和“巴山夜雨”小区。而且,这两个楼盘开盘价分别为每平方米1250元和1350元,扣除每平方米600元的建筑成本费用后,利润并不高。

  直到2009年,重庆华伦联合另一家公司在重庆永川区拍下一块9.37万平方米土地,随后其规模迅速扩大。2010年9月26日,重庆华伦聘请重庆展华房地产估价与资产评估公司进行资产评估,其结果显示重庆华伦总资产为2亿元,负债1.48亿元,净资产仅为5232万元。

  2011年3月,重庆华伦与重庆市綦江长风齿轮(集团)有限公司联合签署“40万套弧锥齿轮合资项目”,号称要投资2亿元占地100亩,实现跨行业发展。2011年4月11日,与重庆华伦的第一任法定代表人张然华旗下的重庆加堡房地产开发有限公司等4家企业,联合设立重庆涪东房地产开发有限公司,注册资本2000万元。

  2012年5月18日,重庆华伦称其准备投资8亿元,在四川省巴中市南江县建城市之星商贸中心,不过此项目暂无公开信息显示其有新进展。2014年,重庆华伦反攻重庆市主城区。今年3月6日前后,重庆市规划局、重庆市民防办公室先后批准其“渝北物业大厦二期”项目。

  重庆华伦的一位债权人提供的信息显示,重庆华伦在过去4年超高速发展所布局的产业,涵盖了重庆市綦江的工业项目(齿轮工厂),重庆永川、潼南、涪陵,以及四川成都龙泉驿、贵州等地的地产项目。

  但是,超高速扩张也带来了一些问题。2013年9月11日,重庆市建委通报批评重庆华伦建设的位于重庆綦江区的江南世家9号楼等项目,未依法进行消防设计备案,擅自施工。

  与此同时,债务规模迅速膨胀,仅来自小贷公司的债权就超过6亿元。

  多家深陷其中的小贷公司相关负责人反思道,当时贷款给重庆华伦时,他们没有过多地去关注这家公司的发展历程,其实只要梳理一下这家公司的成长经历,就会发现这家小公司在过去4年中的资产规模扩张得过快。

  不过,这些债权人相信,房地产仍是暴利市场,如果不是因为刘志强意外离世,房产商完全可以承受较高的融资成本。在这一前提的支撑下,目前国内绝大多数金融机构或类金融机构,都在给与刘志强一样操作的房产老板,大额度发放贷款。

  征信缺失

  记者获得的一份债权人名单显示,重庆市至少有13家小额贷款公司,近6亿元现金通过小贷公司流入重庆华伦。

  这些小贷公司贷款中,最高的重庆市两江新区宗申小额贷款有限责任公司借出金额为7500万元,最低的重庆市九龙坡区锦晖小额贷款股份有限公司为1200万元。

  另有3位个人债主通过担保公司或小贷公司转贷的方式,分别向重庆华伦放贷4300万元、6500万元和3000万元。

  该名单中的重庆中基融资担保有限公司为重庆华伦提供了4000万元借款。因时间关系,目前暂无法确认此笔借款是否重庆中基担保做的担保业务。

  “我们最近也一直在思考,巨额借款流进重庆华伦后,究竟到哪里去了,但是实际调查下来,连我们自己都被吓了一跳:重庆华伦的资产规模扩张得太快太大了,绝对不能深度参与。”一位债权人说,当初他们只是感觉到重庆华伦的银行借款增长太快,所以缩减了原有的借款规模,没想到还是出事了。

  “重庆的小贷公司发放贷款的利率都相对偏高,至少是2分的月息,折合下来是年利率24%,实际上重庆小贷公司很少有低于2分月息放款的,我之前了解的刘志强所拆借的钱,很多都是月息2.5分,合年息30%。”一位来自小贷公司的债权人称。

  在大量融资的同时,重庆华伦的绝大部分项目都还没有进入到销售阶段。一位债权人称,“所有资金运营,基本上都是靠高息借入的钱来还息,由于体量过大,利息过高,风险非常高。”

  既然如此,为什么重庆仍然有一批小贷集体陷入其中?

  “我们在放款前,也严格按照程序和规程,到银行征信系统网站上查询了它的债务情况,也亲自去核实了具体的抵押物资产,但是没想到它借了十几家小贷公司的钱,并在外面向许多自然人借款。”该债权人称,小贷公司的放款并未登记,无法了解一家企业向小贷公司的借款情况,所以小贷公司才会集体身陷其中。

  此外,公共信息的混乱也给债权人带来困扰。2014年3月11日,重庆华伦在重庆市房地产管理官方部门重庆市城市建设综合开发管理办公室发布的《重庆市2013年房地产开发信用综合测评结果》中,信用综合测评得到了142.5分,位居重庆市房地产企业信用评级100强的第55位。该公司的信用能力得分是61.75分,诚信表现得分是80.5分。

  当地一位小贷公司老总认为,目前还无法确认重庆市“开发办”的评价标准及计算公式,但重庆华伦融资事件,无疑显示该评价系统可能存在盲点,当地金融机构或小贷公司参照这一打分及排名体系放贷,反而容易受蒙蔽。

 债务处置难题

  据记者了解,目前公司的债务处置仍处于混乱的状况。刘志强去世后,该公司几位管理层人员开始联合刘志强的妻子陈矫争夺公司控制权,后陈矫通过公证方式,将该公司100%的股权确认到自己名下。

  不过,据一份书面文件显示,2014年5月28日,陈矫将该公司全权委托给了一位名为杜勇的人。一些债权机构称,杜勇系当地一家小额贷款公司的人。

  目前,对于债务的处置意见混杂,公司管理层、债权人和债权人内部均未达成一致意见。

  一些债权人希望该公司破产。另外一些债权人则希望引入重组方,由一家名为重庆蓝洋融资担保股份有限公司(下称蓝洋担保)的企业,牵头处理重庆华伦的债权债务及重组事宜。经查,刘志强的重庆华伦在蓝洋担保持有2500万股股份,占股12.5%。重庆蓝洋担保是该市第二大担保公司,工商资料显示,董事长为当地企业家尹明善。

  重庆华伦则给出了的一个“以房抵债”的方式,即将重庆华伦在该市潼南县的“潼南·美林谷”项目的房产,用来抵扣债主债权,以求化解债务,不过这些未销售的房屋也已设定抵押。多位债权人表示,自己前往查封资产时,已经被别的法院贴了几次查封封条或冻结过多次。针对公司出现的问题,重庆华伦总经理陈先洪在电话中对21世纪经济报道记者说,“我很忙,如果采访你自己找董事长。”但公司董事长陈矫则一直未接听本报记者电话。